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          首頁 > 新聞中心 > 媒體報道
          陳勁松與觀點面對面:降檔新常態 發布時間:2022-08-15


          “要正確理解和接受這樣一個降檔市場,不確定性仍將是市場最大的特征?!?/strong>



          編者按:在創造中尋求解決之道,從2022年開始,一個“新的行業”正在成型。

          當前,世界與中國迎來百年未有之變局,面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不確定性,困難與考驗前所未有。

          此時,整體經濟及各行各業都進入了新的周期,房地產及由此衍生的全新生態體系,要用最積極的態度,給今天的行業及相關產業重新定位,并尋求破解之道。

          作為有著數十年市場化發展深厚積淀的龐大產業,作為穩住經濟的重要抓手,在新的周期,中國地產行業的企業領袖和精英們,如何創造新的未來?

          值此艱難時期,“2022博鰲房地產論壇”如期召開,觀點新媒體一如既往邀約中國地產商業領袖及新生代地產人,傳遞信心與勇氣,講述他們的故事和思想。



          觀點網 和陳勁松約定采訪當天,受疫情阻滯,我們通過互聯網的方式,聊起了過去這段時光。

          “在過去一年,房地產行業處于急速向下的‘風險出清’階段,這是過去很多年都沒有出現過的?!?月3日,陳勁松在聯合署名的致股東函中這樣形容市場,皆因自“恒大事件”爆發以來,大多數開發商均面臨著現金流及償債的嚴峻挑戰。

          市場大環境降檔的趨勢仍在持續,陳勁松所感知到的風險是,房地產銷售規?;驅㈦S大環境的降檔而繼續下滑。他坦承,要解決市場存在的問題非常不容易,作為其中一份子,雖然世聯行難以獨善其身,但也在通過自己的不斷努力,在這個降檔的市場中,為行業現狀的改善,貢獻著專業的力量。

          今年以來,陳勁松不止一次呼吁,大家都要正確理解和接受這樣一個降檔的市場,不確定性仍將是市場最大的特征,他將其稱為“新常態”。

          盡管霧霾重重,世聯行亦看到了“新常態”下的一縷陽光:一個需要客戶定位、需要節省營銷成本、挖掘存量資產價值的市場,專業價值才真正派得上用場。

          而所謂的機遇,實則是規律所帶來的。



          降檔

          與陳勁松見面時,房地產行業已跨過了2022年的上半年,于是我們很自然地聊起了銷售規模的話題。

          自去年7月以來,商品房銷售已呈快速回落的走勢。根據觀點指數發布的研究報告顯示,今年1-6月,前100房企累計權益總銷售金額2.42萬億元,同比下降52.7%。6月份,前100房企實現權益總銷售金額5611億元,同比下降46.8%。

          2021年曾被陳勁松認為是房地產真正的轉折年,但今年的情況似乎更為糟糕。

          “今年上半年百強房企銷售比去年下滑了50%,回款又慢一點?!标悇潘山又D向房企的債務:“六七月份美元債到期的又不少。目前來看,房企的償債壓力仍然很大?!?/span>

          談及此,他無奈地笑笑:“行業內肯定會有很多人很悲觀?!毕掳肽赇N售可能會有好轉,但2022年新房銷售額也許會在去年基礎上繼續“降檔”。

          無獨有偶,社科院國家未來實驗室等單位聯合發布報告,預計今年新房銷售額達到15.3-16.7萬億元,較去年18.19萬億元水平下跌8.19%-15.89%?!?/span>

          怎么理解銷售降檔?從17、18萬億降檔到15萬億,這個趨勢還會不會繼續?”這位學者型企業家眼中,未來銷售規??赡軙^續降檔,這就是大環境,大環境可能就是面臨著降檔。

          即便剔除疫情反復所造成的影響,陳勁松依然認為房地產“降檔”是趨勢性的,判斷依據與他過往頻繁引用的“三十年為一世而道更”幾乎一致。

          這些客觀因素包括,經過三十余年高速增長后,2020年央行發布的調查顯示,我國城鎮住房擁有率達到96%;而據國家統計局發布的《中國人口普查年鑒-2020》,我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米,平均每戶居住面積111.18平方米,其中城市家庭人均居住面積36.52平方米。

          在陳勁松看來,數據層面我國基本已達到了中等發達國家的人均水平,房屋自有化率甚至高于部分發達國家。戶均居住面積角度觀察,內地至少也超過香港一倍。這同樣意味著,未來的增長空間已經較為有限。

          人口一直是觀察宏觀經濟、城市發展乃至房地產行業的長期指標。有跡象顯示,自2019年我國城鎮化率首次突破60%以來,該指標已出現趨勢性增長放緩。2019-2021年,我國常住人口城鎮化率分別為60.60%、63.89%、64.72%。

          陳勁松預計,今年農村進城人口可能會繼續下降,城鎮化率增速或從0.8個點降至0.6個點?!斑@是趨勢性的?!?/span>

          當城市的發展動力,諸如人口、外貿、投資等出現降檔趨勢時,房地產若干根本問題便擺在了整個行業面前。

          陳勁松向我們列舉的問題包括,城鎮化率是否已處于高位,新增人口就業需求能否滿足?外貿進出口降檔,老百姓家庭負債率較高,是否還有信心加杠桿買房?以及房企在市場增長時猛地借錢,當市場下行,它們如何面對資產負債表惡化?

          因此他提出,我國已經有60%多的城鎮化率,在這樣的高位,如果經濟發展動力缺失,當然商品房銷售要從17、18萬億降一大檔?!?/span>

          去年是開始降檔,現在是下臺階,明后年降到多少合適?這是全行業可以探討的?!?/span>


          穩經濟

          對于房企的資產負債表惡化,陳勁松認為,要解決這個問題非常不容易。

          自去年以來,房企普遍面臨融資環境收緊、商品房銷售持續轉弱的情況,去年下半年起境內外信用債出現大規模違約?!?/span>

          這就是我們必須要面對的(現實),一邊是2022年上半年百強房企銷售降了50%,另一邊負債還要償還?!?/span>

          而在房地產的產業鏈條中,房企流動性惡化,亦會引發大量的上下游產業“三角債”問題。三角債是企業之間欠付貸款的俗稱,本質上是一種連鎖債務關系。

          世聯行同樣受到波及,陳勁松對此并不避諱:“行業各個方面都受影響,包括代理公司,大家是一樣的?!彼S即指出,現階段房企還面臨保交樓的問題,這項工作肯定要優先處理,因此三角債的處理時間便會延長?!?/span>

          資產負債表惡化問題并不是開發商能自己解決的,而是要政策、金融綜合解決,恢復市場信心?!?/span>

          微信朋友圈是陳勁松對外輸出觀點的主要場合之一,他曾在朋友圈呼吁,學習美國經驗,成立房地產國家基金;成立預售商品房入伙交樓保險鞏固購房者信心等。更早之前,他甚至還建議過將“限售”以外的限制政策松綁,破除“三道紅線”以保證債務重組,以及加速發行REITs。

          從過去一個多月以來,隨著穩經濟大盤相關政策陸續實施,房地產行業在銷售端、融資端出現回暖跡象,改變總是需要循序漸進的。

          萬科董事局主席郁亮在6月底也表示,短期市場已觸底,市場恢復是一個緩慢、溫和的過程。其中,主要一二線城市5月的成交已出現好轉,進入6月環比明顯上升。

          在郁亮講話前的十多天,陳勁松點評稱,市場要形成筑底,關鍵看成交量。對于行業出現的“底”他們幾乎達成了某種共識,陳勁松說,一些民企已開始在長三角、珠三角等地區拿地,這是土地市場觸底的表現,也是整體房地產面向未來觸底的表現?!?/span>

          緩慢恢復怎么理解?”郁亮認為,盡管6月環比明顯上升,但同比仍然下降,更重要的是行業不會再回到過去高峰時期的規模與增長速度。

          陳勁松認為這與自己的立場不謀而合,房地產行業已進入了趨勢性增量下臺階的前半段,大方向仍是降檔。

          實際上,房企的資產負債表或地方的土地財政,很大程度上要看商品房的成交量,因為銷售是經營所需現金流的主要來源。在陳勁松的“降檔”預測中,房屋市場成交量如果長期維持低位,行業恢復就將是一個緩慢的過程。

          當我們的話題又一次拐回到“降檔”時,陳勁松換了種輕松語調說,中國在解決房地產問題上有無比的制度優越性。

          1997-1998年亞洲金融危機沖擊,中國也曾面臨嚴重的存量資產質量問題,最終通過設立信達資產、華融資產、長城資產及東方資產四家AMC,逐漸接收了四大行1.5萬億元不良貸款。

          “如果當時不由國家拿AMC來收不良資產,相關三角債沒法清理,企業資產負債表也沒法改善?!边@種處置思路如今依然可以借鑒,他呼吁金融政策端“出大招”解決房地產的不良資產問題。


          價值

          房地產作為最重要的內需市場,本身也是構成整體經濟的關鍵因素。

          陳勁松繼續堅持自己的觀點:穩經濟首先是穩信心,穩信心即穩信用,短期內重點是?,F金流,這需要將對房地產的一大批限制政策撤銷。

          中期重點要解決信用問題,通過政府設立不良資產相關資金,以國家信用保障交樓。他建議,由國家信用出面穩住局面,而非任由小麥、水果換房等現象產生,后者容易導致市場秩序的扭曲和混亂,給銀行進一步帶來風險。

          從長期看,企業存在仍將是以盈利為目的,從而進行生產經營,只是發展邏輯已發生本質性變化。對于房企尤其是民營房企而言,陳勁松認為未來應摒棄債務驅動思維,不再追求規??焖僭鲩L。

          他呼吁全行業關注“價值”,價值即企業存在的理由,這種理由可以是運營效率、服務能力?!捌p資產才有價值,我估計未來將是以國企為重資產,民企為輕資產的方向?!?/span>

          對于土地招拍掛市場的偏執同樣需要放下,陳勁松上世紀90年代便前往香港,在中海擔任項目經理,對那段時期的香港地產史有著切身經歷。中海早期全資拿的項目基本很小,他負責的首個項目是灣仔海華苑第五座,占地不足500平方米,樓高僅12層,這樣的“豆腐塊”構筑了中海的一部分成功。

          但如今香港地產早已轉向存量時代,主流房企采取“開發+持有”模式進行精細化開發,其中持有型物業租金收入占20%-40%,部分達到90%。

          內地的主要城市也逐漸步入存量時代,從規律的角度,陳勁松曾認為,存量資產盤活應該是最有前途的方向。而世聯行曾預測,房地產在長期仍是十萬億級數的巨型產業。

          他結合當下REITs推行的趨勢,認為房企要抓住的機遇是將存量資產變成REITs,這反過來要求企業要抓運營,運營現金流健康,不愁沒有銀行貸款。

          “我覺得要解決好問題,不只是靠政府,自己也要努力改善資產負債表?!?/span>

          世聯行自身何嘗不是在改善資產負債表,這主要體現于它的轉型探索中。

          2021年起大部分城市銷售開始萎縮,北方城市首當其沖,世聯行選擇業務收縮,將這些地區原來15、16家子公司合并重組為5家。陳勁松對此絲毫沒有猶豫:“如果還不行就繼續再合并?!?/span>

          其次是注重現金流,世聯行現階段不以單個公司盈利作為考核指標,更加重視現金流,如果現金流無法支撐,就堅決撤出當地市場。

          年報顯示,2021年世聯行經營活動產生的現金流量凈額10.51億元,同比增長38.59%,近三年均保持正向流入;期末,公司貨幣資金18.66億元,短期借款、一年內到期的非流動負債及長期借款共計8.1億元,較2020年大橫琴集團入股前(近22億元)有大幅下降。

          陳勁松曾說,進入房地產下半場,世聯行所做的一切將變得更有價值:營銷策劃終于管用了,城市資產運營創造價值了,精細化管理效率更高了。從行業生命周期觀察,成熟期競爭激烈,企業應對的關鍵策略是成本控制和市場營銷的有效性,而這些也是世聯行所構建且擅長的能力。

          話雖如此,但處于一個總體經濟都在下滑的環境中,他們終究是市場的一份子?!拔覀儾豢赡芤稽c不受影響,但正在根據環境和自身情況進行改善,往提升價值的方向努力?!?/span>

          在大交易業務以外,“大資管”業務被視為世聯行轉型的增長極,該業務同樣受疫情及行業波動影響。大資管業務于去年完成團隊設計及組織調整,陳勁松認為下一步是能力的提升。

          他說,現在大資管業務要把數字化能力提升一點,多向五大行學習,然后迎接一個以存量資產運營為主的時代。



          以下是觀點新媒體對世聯行聯席董事長陳勁松先生的部分采訪實錄:

          觀點新媒體:最近房地產行業悲觀情緒比較濃,您對當下的形勢預判是怎樣的?

          陳勁松:中國的房地產是經濟壓艙石,肯定全世界都在關注。

          行業內肯定會有很多人很悲觀,根據目前統計,TOP100房企比去年同期銷售下滑50%以上。我們知道去年同期也并不太好,今年比去年同期又下滑了50%,六七月份美元債到期的又不少,因此可能會有部分企業面臨著不小的困難。

          展望今年下半年,會不會好一點呢?會好一點。但能不能補上50%的缺口?目前來看,還不確定,但銷售降檔是趨勢。

          怎么理解銷售降檔?從17、18萬億降檔到15萬億?之后是否會繼續這個趨勢?這需要去觀察研究。


          觀點新媒體:您認為行業規模會降到多少?

          陳勁松:我認為降檔的市場,可能整個行業要接受,從今年15、16萬億左右繼續下降,未來具體多少由多個因素決定。

          理由是三四線的房子庫存量那么大,以前17、18萬億市場有一半是三四線供應的,要繼續保持很有難度。

          還有一點,我們在90年代以后新建的房子占總存量70%以上,這些房子不用拆除重建,比日本、美國的折舊率要低很多,不能拿它們的模型套用在中國。

          中國房地產市場所謂的黃金10年、20年,現在進入一個正常增長區間,而且城市化率還在高位,到這么高的時候如果經濟發展動力缺失,現在的新建房屋就要降一個很大的檔。

          去年是開始,今年是下臺階,明后年這個臺階下到多少合適呢?這是全行業可以探討的。


          觀點新媒體:有什么方式可以解決目前所面臨的問題?

          陳勁松:日本解決這個問題花了20年時間,我們想用兩三年時間解決,這個可能性較小。

          那邊銷售降了,這邊負債還要還,帶來了上下游行業三角債的問題,包括裝飾行業、建材行業等,當這個問題出現,就更降低了老百姓的消費積極性。

          另外,現在還有保交樓的問題,房企肯定是保交樓,三角債的處理就會拖長時間。

          行業各個方面受影響,包括代理公司也受影響,這個問題短時間內可能難以得到解決。

          我們看日本和香港,它們是有一個劇烈的房價下跌過程,然后再逐步爬起來。香港是爬了5年,日本爬了差不多20年。

          短期來看,資金出路主要依靠房地產銷售希望較小,要靠金融政策、政府政策。我們看到,國家也正在對這方面逐步進行調整。


          觀點新媒體:萬科董事局主席郁亮預判市場已經觸底,呈現一個緩慢溫和的恢復過程,對于這種說法您是否認同?

          陳勁松:第一,土地市場方面,目前看各個城市賣地比去年、甚至比今年6月份之前要好轉了。以前土地市場基本上是國企平臺自掏腰包,這是不正常的。

          現在東莞、深圳、上海包括長三角其他一些地方,還有一些私企已經加入買地了。這是土地市場觸底的表現,也是整體房地產面向未來觸底的表現,我認為這是對的。

          緩慢恢復怎么理解?就是市場成交量低位,土地成交是比以前好了,里面還有相當一部分是國企拿的地,但是市場成交依然同比下跌,6月份有小幅改善。

          當房地產成交量一直在低位的時候,我們可能就達不到去年的房地產總銷量的水平。

          如果房屋市場成交量長期維持低位,這就將是整個行業或者是政策必須要面對的一個問題。


          觀點新媒體:這一次流動性風險后,您認為房地產企業應該如何恢復信心?

          陳勁松:房地產這么大的成交量,涉及產業鏈這么多,穩經濟其實是兩個事,第一是穩信心,穩信心的意思就是穩信用。如果信用沒有當然沒信心,短期就是?,F金流,對于房地產的限制,能撤銷的就撤銷。

          城市化率已經差不多了,現在只不過是換房的事。這個需求就是要把舊房子賣了買新房。所以建議二手房不要有限價、評估價、備案價等方面的規定,以便于增加市場的流動性。

          中期必須解決信用問題,解決了信用問題就解決了行業信心問題。信心也必須建立在信用上,政府因為有不良資產基金,同時能夠保障交樓,可以呼吁國家信用出面。

          其實我們國家這么強大,有體制優勢,幾年就能解決。

          1997、1998年亞洲金融危機的時候,正是國家不良資產公司接手了不良資產,三角債的問題得到了清理,企業的資產負債表得到了改善,不良資產公司也從中受益。


          觀點新媒體:房地產企業未來將會是什么樣?要怎么擁抱存量資產盤活的時代?

          陳勁松:民企開發商未來在土地市場有沒有什么作為?當然有作為。我們長期說的作為不是快速增長,要出大名、上規模,而是指創造價值。

          我們應該呼吁全行業關注價值,解決這么多人的居住問題是有價值的,運營效率也是價值的一部分。我估計將來就是以國企重資產,民企偏輕資產的方向。民企偏輕才有價值,重資產的價值不就是負債嗎?

          另外一點,我們不是只有土地公開拍賣市場,這個行業非常大,比如說舊城改造規模有大有小,做不了大的,不能做一些小的嗎?我們看看香港發展商,事實上基本只有舊改這個方向,但他們活得都挺好,順應市場,基本沒有負債,手握大量現金。

          目前國內所有開發商都要解決資產負債表的問題,這時候要抓住的機遇,就是存量資產全部變成REITs,把它變現。這就得抓運營,運營現金流好,銀行爭著給你貸款。

          REITs會逐步放開,尤其是一些不能變現的物業都可以做證券化。


          觀點新媒體:房地產市場基本面急轉直下,世聯行主要進行了哪些方面的調整?采取了哪些措施盡量化解這些風險?

          陳勁松:主要是從去年開始進行調整,進行了幾個改變。

          第一是調整地域,把北方地區原來差不多15、16家公司并到5家公司,如果還不行就繼續并?,F在不是以單個公司的盈利來算,而是算現金流,如果現金流不支撐,立馬撤。

          第二是注重現金流。按理說疫情這么嚴重,現金流是比較糟的,但是我們從去年開始注重現金流,只要收到錢就快速還債,率先改善資產負債結構。

          觀點新媒體:世聯行之前認為,房地產專業服務時代到來,這會讓優勢更突顯嗎?

          陳勁松:總體經濟降檔,覆巢之下沒有完卵。當整個市場承壓時,我們畢竟是這個市場的一分子,尤其是當規模夠大的時候,企業和總體經濟的走勢就是一致的。

          除非是專精特新,但那個不發生在房地產領域。

          在這種環境下有沒有可能稍稍改善呢?相對而言的改善是我們能追求的,現在也在朝這個方向努力。

          我們這個行業本身是輕資產,未來一定是靠數字化轉型,在專業能力上下功夫。這些方面鏈家做得不錯,通過重資產投入提高核心能力,尤其是數字化水平,最終提高效率,這是我們應該學習的。

          中介行業最終能存活下來的,要么是數字化水平高,要么是小型夫妻店。還有一類是五大行模式,靠專業立身,運營城市存量資產。

          我們多向別人學習,然后迎接一個以存量資產運營為主的房地產時代。包括長租、寫字樓運營都嘗試過,現在就是專注于解決城市低效資產運營的提升問題,這個叫做大資管。


          觀點地產網 2022-08-15  


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